Какие особенности при приобретении квартиры в доме под реновацию в Москве

Программа реновации в Москве предполагает снос пятиэтажек и переселение людей в новые дома. Жильцы старых домов стали продавать недвижимость со значительным завышением цен. Это произошло из-за небывалого спроса. Купить квартиру под реновацию в Москве хотят многие.

В чём выгода от покупки такой недвижимости

Покупателей часто интересует вопрос: «Можно ли купить квартиру в ветхом доме?» По федеральному и региональному закону, покупать квартиры в сносимых по реновации хрущёвках в Москве разрешено. Многие считают это выгодным приобретением. Но не учитывают несколько важных фактов:

• цены на вторичку в домах под снос в Москве возросли;
• переселение произойдёт только после завершения строительства нового дома;
• неизвестно, какой будет инфраструктура района новостройки.

Покупая жилое помещение в доме под реновацию в Москве, придётся заплатить на 20-25% больше, чем в обычном старом здании.

На самом деле купить квартиру в доме под реновацию выгодно, потому что:

• вы поменяете старую квартиру на элитную в новостройке;
• она будет соответствовать современным нормам;
• себестоимость ее будет выше.

Недостаток сделки один: переезд состоится после сдачи нового дома. Сколько времени уйдёт на ожидание – неизвестно.

Алгоритм действий

Приобретение квартиры в доме под снос в Москве производится соответственно статьям 549–558 Гражданского кодекса. Перед совершением покупки познакомьтесь с тонкостями:

• выясните в градостроительном комитете, включён ли дом в программу реновации;
• нет ли соглашения продавца с администрацией о предоставлении жилого помещения взамен имеющегося, не была ли выплачена компенсация за квартиру;
• не наложено ли на жильё обременений судом или по ипотеке;
• продавец должен подтвердить право собственности Свидетельством или выпиской из ЕГРН.

После выяснения перечисленных факторов можно приступать к сделке.

1. Составляется договор купли-продажи. Подробно описываются тонкости сделки. Указывается, что жильё относится к сносимому и расселяемому фонду.
2. Оформляется передача денег составлением документов или по безналичному расчёту. Платёжные документы банка, подтверждающие перечисление, являются распиской. Покупатель и продавец ставят на поручении подписи.
3. Подписывается передаточный акт квартиры и мебели, если это оговорено раньше. В него вносятся предметы, имеющиеся в квартире.
4. Право собственности регистрируется в Росреестре. Вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Покупатель получает выписку о праве собственности, продавец – выписку о том, что с него это право снято, с указанием документа.

После оформления права собственности на жилплощадь покупатель может обратиться в администрацию района Москвы для заключения соглашения об обмене жилья.

Какие существуют риски для покупателя

Риски при покупке жилья в доме под снос:

1. Затраты на ремонт не компенсируются при переселении.
2. Дом могут исключить из программы реновации.
3. При подписании договора о возмещении стоимости квартиры срок получения и размер компенсации неизвестны.
4. Обременения, перепланировка, регистрация кого-то постороннего усложняют или делают невозможным передачу прав собственности.
5. Указание срока регистрации собственника в квартире для получения новой.
6. При покупке жилплощади в доме под снос в Москве использовать материнский капитал нельзя.
7. Иногда местная администрация отказывает новому хозяину в прописке. Запрет распространяется на приватизацию жилища в аварийном состоянии. Решение можно обжаловать в суде.

Рисков оказаться без денег и без собственной крыши над головой много, нужно быть предельно осторожным.

Цены на квартиры в доме под снос

По программе реновации в Москве планируется построить миллионы квадратных метров жилой площади. Снесут ветхие и старые пятиэтажки, построенные в прошлом веке. Покупать квартиру в таком доме выгодно – со временем семья переедет в современное, удобное жильё. Цены в доме под снос:

• купить 1 комнатную квартиру площадью 29–33 м² вы сможете по цене от 3 млн 100 тыс. до 4 млн 500 тыс. руб.;
• купить 2 комнатную квартиру площадью 46–48 м² можно от 6 млн 250 тыс. до 7 млн 500 тыс. руб. Цены в престижных районах Москвы на вторичку значительно выше. Например, в Останкино купить комнату размером 35 м² в доме под реновацию можно за 12,5 млн руб. 3-х комнатный вариант в строящемся в этом районе комплексе будет стоить столько же.

На цену квартиры влияет состояние жилого помещения и здания, транспортная связь с центром. Квартира будет недорогой, если она расположена неудобно и находится в аварийном состоянии.

Приобретение недвижимости при участии посредника будет дороже, лучше иметь дело с хозяином.

Купив комнату в коммуналке, в новостройке вы получите студию.

Дадут ли ипотеку на квартиру в доме под реновацию

Не все кредитные организации готовы оформить ипотечное кредитование на старое жильё. Получить кредит бывает трудно.

Если владелец получил от банка средства раньше, не зная, что дом попал в программу реновации и будет снесён, судьба договора решается Федеральным законом «Об ипотеке», принятым 16. 07. 1998, № 102-ФЗ. В нем говорится, что включение дома в программу реновации не влияет на обязательства между заёмщиком и банком. Соглашения и правоотношения не изменяются. Меняется предмет залога, им становится новая квартира. Переоформление происходит автоматически и проводится регистратором Росреестра. При невыплате кредита заёмщиком банк накладывает взыскание на полученную недвижимость.

Сбербанк выдаёт ипотечные займы на покупку квартир в хрущёвках под снос в Москве. Он сотрудничает с собственниками и переселенцами из домов, попавших в программу реновации на льготных условиях.

Перед приобретением квартиры в доме под снос в Москве нужно убедиться, что она подходит под ипотеку.

Важно расположение недвижимости, которую заёмщик закладывает банку. Ограничения касаются неблагополучных районов и пригорода.

Многие кредиторы пользуются целым списком таких ограничений:

• квартира не может располагаться в частных и двухэтажных домах;
• здание не должно быть ветхим и быть снесено;
• общежития, гостиницы, малосемейки не кредитуются;
• панельные и блочные пятиэтажки, которые входят в программу реновации в Москве, редко принимаются в залог;
• если дом входит в программу реконструкции с отселением, получить ипотеку будет проблематично;
• расположение жилого помещения тоже играет роль: последний или первый этаж, цоколь или подвал оказывают негативное влияние;
• наличие асфальтированного подъезда к дому.

Возраст постройки имеет значение. Он не должен превышать 70% срока службы по паспорту. Поэтому на покупку жилой площади в здании, возведённом до 1970 года, ипотеку, скорее всего, не дадут.

Приняв решение приобрести квартиру в доме с опасной конструкцией, знайте – ипотеку вам не дадут. В это понятие включены здания с деревянными, горючими перекрытиями или способными сгнить. Газовые колонки, установленные в доме, вносят его в список неподходящих под кредитование.

Внутренняя комплектация приобретаемого помещения должна отвечать требованиям банков:

• холодная и горячая вода;
• сантехнические и кухонные приспособления;
• отопление;
• батареи или другие приборы для обогрева каждой комнаты;
• застеклённые окна;
• входные и межкомнатные двери;
• покрытия на стенах, потолке, полу соответствуют техническому паспорту.

Требования к объекту ипотеки проверяются два раза. Первый раз покупателем, второй – специалистом банка.

Банки охотнее дают ипотеку, если квартира куплена у собственника.

Чтобы не быть обманутым при купле-продаже, внимательно изучайте документы, пользуйтесь услугами юриста. Если в коммунальной или однокомнатной квартире была проведена перепланировка, переустройство, нужно документальное подтверждение из БТИ. Без него ипотечный кредит не оформить.

Переселенцы получат жилплощадь в Москве в новых монолитных домах, в районах с развитой инфраструктурой. Планировка предусматривает раздельные комнаты. Стоимость такого жилья не сравнить с ценами вторичного рынка. Купить квартиру в доме, который собираются снести, и через какое-то время стать владельцем элитного жилплощади в Москве – заманчивая идея.  На пути её воплощения в жизнь много подводных камней. Главное – будьте осторожны, чтобы не потерять то, что есть.